John Duca, John Muellbauer, Anthony Murphy 13 September 2021

글로벌 금융 위기 이후 집값이 보여주는 주기 및 경제와의 상호작용에 대한 연구가 싹을 틔우기 시작했다. 이 글은 최근의 주요 연구들로부터 얻을 수 있는 다섯 가지 교훈을 제시한다. 아울러 집값의 움직임에 대한 전통적인 이론들은 잘못되었음을 지적한다. 즉 신용 조건의 변화 및 도시/지방/국가간 주택 공급 경향의 차이가 복합적으로 작용해 주택 가격을 도출해내게 된다. 마지막으로 공간에 대한 수요 증가와 이전에 없었던 정책적 간섭은 팬대믹 상황에서 집값 추세가 글로벌 금융 위기와 전혀 다른 양상을 보이는 이유를 설명한다.

주택은 경제에 있어 기초적인 역할을 하지만, 오랜 기간동안 학술 연구의 주류에는 오르지 못해왔다. 대부분의 선진국 가구에서 주택은 부의 가장 큰 비중에 속한다. 2차 대전까지 주택담보대출은 금융 분야에서 주된 대출원이었다(Jordà et al. 2014, 2016). 주택 투자는 경기에 따라 흔들리긴 하나 전체 투자에서 큰 요소이다. 주택 담보가 소비자 지출과 밀접한 관련을 갖는 미국 시장의 경우, Leamer (2015)는 주택 사이클이 곧 경기 사이클과 같다고 주장했다¹⁾. 주택 시장의 움직임을 연구한 필자의 조사 논문은, 주택이 글로벌 금융 위기에서 어떻게 위기를 가속하는지를 분석하고 있다.

그 깊이와 복잡성 때문에, 주택과 기타 경제 요소 간의 상호작용은 OECD에서 분석한 바와 같이(2021) 밀접하게 연관된 여러 공공 정책에 영향을 준다. 예를 들어, 주택은 직업 선택과 노동 시장에 있어서 중요한 영향성을 갖는다. 높은 거래세나 과도한 토지 규제, 혹은 임차인을 공공주택으로 묶어 주택 거래를 '막아버리는' 등의 이동 제한 정책은 노동자를 실직 또는 저생산 직업으로 강요한다. 고도 제한, 도시 성장 경제 등 구획을 긋는 규제는 주택의 가격을 높이며 스프롤 현상을 유도하게 되고, 따라서 공기 오염이나 에너지 사용을 가속화해 기후변화에 대치되는 결과를 낳는다.

이 논문에서 우리는 주택 시장의 변화에 대해 다룬 광범위한 국제 문헌을 조사하여, 다섯 가지의 주요한 교훈으로 요약하였다.